La portée de loption, Historique

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Ministère de la justice du Canada Introduction [1] Les lois fiscales la portée de loption maintes références à des concepts de droit privé à l'égard desquels on doit recourir au droit privé des provinces pour en définir la signification.

I. La portée de l'option

La référence au concept de la propriété dans les lois fiscales en est un exemple éloquent. Il arrive fréquemment que le droit privé applicable à l'égard d'une notion diffère considérablement selon que le droit applicable soit le droit civil du Québec ou la common law des autres provinces. Ceci est d'ailleurs le cas en ce qui a trait à la propriété.

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Le recours au droit privé provincial a toujours été pertinent mais depuis la récente adoption de l'article 8. Lorsque l'on cherche à déterminer la portée d'un concept de droit privé utilisé dans le cadre d'une loi fiscale fédérale, d'importantes nuances et distinctions peuvent ressortir de l'application d'un même concept dans chacun des deux systèmes juridiques.

Toutefois, le même concept appliqué différemment dans les deux la portée de loption juridiques aura parfois la même portée juridique dans une loi fiscale. L'objet de cette chronique sera donc de déterminer la nature de l'option en droit civil et en common law [3].

De manière plus précise, nous allons définir les droits que possède le bénéficiaire de l'option en droit civil et faire de même pour ceux que détient le preneur de l'option en common law. En common law, est-ce qu'une option constitue un intérêt sur un bien pour son preneur? Il importe de répondre à ces questions parce que la Loi de l'impôt sur le revenu [5] utilise le terme option sans le définir. L'option en droit civil [6] De façon générale, l'option désigne la faculté d'accepter ou de renoncer à un droit.

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Au Code civil [7]elle se manifeste plus particulièrement en matière successorale et ss. En matière contractuelle, l'option est le évaluation de la stratégie doptions binaires de se prévaloir d'une promesse unilatérale de contracter, plus particulièrement dans le contexte de la vente d'un bien.

La levée de l'option désigne la manifestation de la volonté par laquelle le bénéficiaire accepte l'offre de contracter du promettant [10] ce qui entraîne l'obligation de conclure le contrat [11]. D'ailleurs, c'est ce qu'énonce l'article C.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement. L'option, qu'elle soit levée ou non, est un droit personnel et non un droit réel [12].

En matière contractuelle, la levée de l'option transforme une promesse unilatérale en une promesse bilatérale qui n'équivaut pas en règle générale à une vente ou à un transfert du bien.

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Cette position reflète l'opinion majoritaire de la jurisprudence et de la doctrine à l'effet que la levée d'une option ne crée pas de droit réel susceptible de permettre l'inscription pour fins de publicité [14]. La levée de l'option est inopposable aux tiers. Donc, si le bien faisant l'objet d'une promesse bilatérale est vendu à un tiers de bonne foi, le bénéficiaire de la promesse n'a aucun droit contre lui [15] et ne peut qu'exiger des dommages-intérêts du la portée de loption [16].

La levée de l'option donnera lieu à une vente immédiate que lorsque sa levée est accompagnée de la délivrance immédiate du bien par le promettant-vendeur au promettant- acheteur ainsi que de la possession actuelle du bien par le promettant-acheteur [18]ou que le bénéficiaire de l'option décide de conclure immédiatement la vente. Dans ces deux situations, le transfert du droit de propriété n'est pas une conséquence de la levée de l'option mais bien de la vente.

Aussi, en common law, tout comme en droit civil, il est possible pour le preneur d'une option de l'exercer autant sur des biens personnels que sur des biens réels. Un contrat de vente implique une obligation réciproque d'acheter et de vendre un bien, alors qu'une offre de vente peut être révoquée en tout temps, tant et aussi longtemps qu'elle n'a pas été acceptée. Par ailleurs, une option ne donne que le droit d'acheter sans qu'on y soit obligé [24].

Une fois qu'une option est octroyée par le concédant au preneur, l'option ne peut pas être révoquée par le concédant; la portée de loption deviendra caduque par l'écoulement du temps fixé dans le contrat. Il y a également une distinction entre l'option et le droit de préemption droit de premier refus. Contrairement à l'option, le concédant d'un droit de préemption n'est pas obligé de transférer son bien à la demande du concessionnaire.

La seule obligation du concédant, s'il décide de procéder à une vente, est d'offrir en vente le bien au concessionnaire [25]. Comparativement à l'option oè il est possible que le preneur possède un intérêt en equity sur le bien relatif à l'option, le droit de préemption ne confère offres de jetons d'intérêt en equity à son titulaire [26].

Tout d'abord, soulignons qu'en common law il y a des intérêts reconnus en common law legal interest et des intérêts reconnus en equity interest in equity [27]. Dans règles de trading de tendance régime juridique de la common law, toujours dans un contexte d'exercice des droits du titulaire de l'option, lorsqu'une personne a droit à l'exécution en nature à l'encontre d'un bien parce que le concédant de l'option n'a pas respecté ses obligations contractuelles, on dira qu'elle détient un intérêt en equity sur le bien sujet au litige.

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En revanche, lorsqu'une personne n'a droit qu'à des dommages-intérêts, les droits de cette personne sont de nature purement personnels [28]. Maintenant, les tribunaux ont amenuisé cette distinction.

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En ce qui concerne les biens personnels, la Cour suprême du Canada a confirmé que pour qu'un tribunal accorde comme réparation l'exécution en nature dans le cadre de contrats visant des biens personnels, il faut que le demandeur la portée de loption la démonstration que le bien est unique et irremplaçable [29]. En ce qui a trait aux biens réels, à une certaine époque, la common law considérait, contrairement aux biens personnels, tous les biens réels comme étant uniques [30] et la doctrine s'entendait pour dire que dans le contexte de biens réels, une option créait habituellement un intérêt en equity parce que l'exécution en nature était accordé de façon quasi-automatique [31].

Cette prémisse reposait sur le fait que la common law a traditionnellement considéré chaque bien réel comme étant unique de par sa nature intrinsèque [32].

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Toutefois, cette dernière affirmation doit être nuancée en raison des progrès réalisés dans le domaine du développement immobilier [33]. En effet, de nos jours, plusieurs biens réels sont fabriqués à la chaîne ce qui tend à les rendre la portée de loption moins en moins singuliers et irremplaçables [34].

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En raison de cette évolution récente dans la jurisprudence, les tribunaux appliquent maintenant un test uniforme tant pour les biens réels que personnels, lorsque les tribunaux doivent déterminer s'il est possible pour la partie lésée d'obtenir l'exécution en nature la remise du bien par opposition à des dommages-intérêts [35].

Lorsqu'il est question d'option, nous sommes d'avis que ce même test est dorénavant applicable tant aux biens personnels que réels, malgré le fait qu'il existe une série de décisions rendues par la Cour suprême du Canada [36]selon laquelle une option relative à un bien fonds confère à son titulaire un intérêt en equity sur le bien.

Par conséquent, toujours à notre avis, depuis la décision Semelhago, le fait d'avoir une option sur un bien réel ne confère pas nécessairement un intérêt en equity pour le preneur [37].

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Le test applicable pour déterminer si une option confère à l'optant un intérêt en equity sur un bien ou un droit purement personnel pour lequel il ne peut demander qu'une compensation monétaire est énoncé dans l'affaire Asamera Oil Corp. Ces motifs d'equity sont fondés sur l'unicité du bien ou le fait que le bien s'avère difficilement remplaçable la portée de loption et également sur le contexte particulier dans lequel le demandeur fonde son recours [41].

Toutefois, ce critère ne sera pas utilisé si l'option a été accordée sur le bien dans le but de spéculer ou de l'acheter à des fins d'investissement [42]. Le fardeau de la preuve pour prouver le caractère unique du bien repose sur le demandeur. Les tribunaux ont toujours considéré le recours de l'exécution en nature comme étant un recours extraordinaire accordé dans des circonstances spécifiques oè la common law ne pouvait pallier à une injustice [43].

Le recours de l'exécution en nature la portée de loption donc seulement disponible lorsque les dommages-intérêts sont une compensation insuffisante pour pallier aux inconvénients causés par un bris de contrat. Conclusions En droit civil, l'option et les droits résultants de la levée de l'option ne sont pas des droits réels, c'est-à-dire des droits exercés directement sur des biens, mais plutôt des droits une option est un atout s'exerçant à l'encontre d'une personne.

En common law, l'option accorde un intérêt en equity si son preneur peut démontrer, en cas de défaut par la personne ayant octroyé l'option, que le recours en dommages-intérêts s'avère insuffisant et qu'elle a droit à l'exécution en nature.

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Sinon, l'option ne confèrera que des droits personnels au preneur. Le test applicable pour trancher cette question est de savoir si le bien est unique et irremplaçable eu égard aux principes d'equity. Les opinions exprimées dans ce texte n'engagent toutefois que l'auteur et ne correspondent pas nécessairement à celles du ministère de la Justice du Canada. I [et ses modif. Crépeau dir.

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Voir Therrien c. Arto Inc. When supported by consideration it constitutes an irrevocable offer binding on the grantor of the option.

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The person in whose favour it is made, the grantee, assumes no obligations. An option to purchase land, for instance, is not a contract for the sale and purchase of land. Wade, The Law of Real Property, 6th ed. Politzer, [] 1 S. Irving Industries[] 2 R.

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Par exemple, à l'inverse du détenteur d'un intérêt de common law, le titulaire d'un intérêt en equity ne pourra revendiquer le bien à l'encontre d'un tiers de bonne foi. Oosterhoff et W.

Voir également Gleason c.

L'OPTION DANS UN CONTEXTE BIJURIDIQUE

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Si en cours d'option, un preneur devient redevable de la TVA à titre obligatoire ou sur option, l'option exercée par le propriétaire s'étend obligatoirement aux baux conclus avec ce preneur. Si pendant la même période un fermier cesse d'être redevable de la TVA, l'option exercée par le bailleur continue à produire ses effets. La durée de l'option A. Durée de validité de l'option 10 Conformément aux dispositions de l' article de l'annexe II au CGIl'option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.

SmithD. Dodge Holdings Ltd.

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